Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora donijet je u listopadu 2011. god. i objavljen u “Narodnim novinama“  broj 125/11 te prvi puta izmijenjen i dopunjen u lipnju 2015. god. što je objavljeno u “Narodnim novinama“ broj 64/15. Drugi puta je izmijenjen 2018. god. i te izmjene su objavljene u “Narodnim novinama“ broj 112/18 te su istima na značajno različit način izmijenjene odredbe o obnovi ugovora o zakupu kao i o kupoprodaji punih poslovnih prostora, a radi čega je Gradsko vijeće Grada Rijeke dana 30. svibnja 2019. godine donijelo Odluku o izmjenama i dopunama Odluke o zakupu poslovnog prostora koja je objavljena u “Službenim novinama Grada Rijeke“ broj 13/19 i u primjeni je od lipnja 2019. godine.

Ove izmjene i dopune Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora koje su stupile na snagu 31. listopada 2024. god. objavljene su u “Narodnim novinama“ broj 123/24. Cilj donošenja ovih izmjena i dopuna Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora je osigurati zakupnicima koji u cijelosti ispunjavaju svoje obveze iz ranije sklopljenog ugovora o zakupu, mogućnost nastavka poslovanja u poslovnim prostorima kako mi mogli planirati svoje aktivnosti što će imati pozitivan utjecaj i na zapošljavanje, kao i na osiguranje kontinuiranih prihoda Republici Hrvatskoj, odnosno jedinici lokalne ili područne (regionalne) samouprave. Predmet interesa zakonodavca jesu ugovori o zakupu koji su sklapani sa neposrednim posjednicima, a temeljem zakonske mogućnosti iz Izmjena i dopuna Zakona o zakupu i kupoprodaji iz 2018. god. kada je navedeno da se ugovori o zakupu sklopljeni s neposrednim posjednicima ne mogu obnoviti jer nisu posljedica javnog natječaja.

Izmjene Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (“Narodne novine“ broj 123/24), između ostalog, odnose se na:

• Produženje ugovora o zakupu koji nije istekao zakupniku koji u potpunosti ispunjava obveze iz ugovora o zakupu i to na način da mu najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen zakupodavac može ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu na rok  od najduže deset godina uz mogućnost  produljenja  za daljnjih najduže deset godina;
• Produženje ugovora o zakupu koji je istekao zakupniku koji u potpunosti ispunjava sve obveze temeljem ranijeg ugovora o zakupu i koji obavlja dopuštenu djelatnost u tom prostoru, a protiv kojega se ne vodi postupak radi ispražnjenja i predaje u posjed poslovnog prostora, na način da mu zakupodavac može ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu na rok od najduže deset godina uz mogućnost produljenja za daljnjih deset godina;
• Visina mjesečne zakupnine odrediti će se prema kriterijima jedinice lokalne samouprave s obzirom na djelatnost koju zakupnik u prostoru obavlja, odnosno u visini iznosa zakupnine određene u postojećem ugovoru o zakupu odnosno ugovoru koji je istekao, ako je tako određeni iznos zakupnine veći od iznosa zakupnine određene prema kriterijima jedinice lokalne samouprave s obzirom na djelatnost koju zakupnik u prostoru obavlja. Ukoliko zakupnik u roku od 30 dana od zaprimanja ponude istu ne prihvati,  poslovnim prostorom raspolagati će se putem javnog natječaja.
• Propisana je obveza usklađivanja iznosa mjesečne zakupnine s kriterijima jedinice lokalne samouprave ukoliko jedinica lokalne samouprave tijekom trajanja zakupa iste izmijeni, na način da će se iznos mjesečne zakupnine uskladiti sukladno izmijenjenim kriterijima počevši od prvog dana sljedećeg mjeseca koji slijedi nakon mjeseca u kojem je donesena odluka o izmjeni kriterija i to samo ako je tako određeni iznos mjesečne zakupnine veći od iznosa mjesečne zakupnine u postojećem ugovoru, a o čemu će se sklopiti dodatak ugovora o zakupu;
• Zabranjuje se davanje u podzakup poslovnog prostora ili dijela poslovnog prostora u vlasništvu jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave;
• Propisuje se da će postupci započeti po odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (“Narodne novine“ broj 125/11, 64/15 i 112/18), a prije stupanja na snagu ovoga Zakona, dovršiti po odredbama ranijeg Zakona i propisa donesenih na temelju toga Zakona, ali se daje mogućnost da se navedeni postupci dovrše po odredbama ovoga Zakona i propisima donesenim na temelju ovoga Zakona ako je povoljnije za stranku i ako to ona zatraži. Ovakvim postupanjem ističe zakonodavac omogućava se ostvarivanje javnog, odnosno društvenog interesa jednakog postupanja po zahtjevima zakupnika i korisnika poslovnih prostora, zbog čega je omogućeno povratno djelovanje pojedinih odredbi i ostvarivanje povoljnijeg prava.

Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora predstavlja temeljni propis s kojim je potrebno uskladiti  opći akt jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave.

Najnovijim izmjenama Zakona određena su pravila obnove ugovora o zakupu kao i pitanje uređivanja statusa ekonomski neopravdanih zakupnika na radikalno drukčiji način. Zadnjim izmjenama Zakona o zakupu iz 2019. godine ekonomski neopravdani zakupnici su morali ponovno izlicitirati poslovni prostor na javnom natječaju ukoliko su htjeli ostati u posjedu istog prostora. Radi navedenog, Grad Rijeka je tražio izmjene spornih odredbi, a iste je sada  zakonodavac izmijenio.

Izmjenom članka 6. Odluke izvršene su izmjene sukladno članku 2. Zakona o izmjenama i dopunama kojima su određena pravila u svezi obnove ugovora na način da se za poslovne prostore koji su dani u zakup putem javnog natječaja može najkasnije 60 dana prije isteka ugovora ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme od najduže deset godina, uz mogućnost produljenja za daljnjih najduže deset godina, a pod uvjetom da se ne radi o poslovnom prostoru kojim Grad ima namjeru raspolagati na drugačiji način, da zakupnik u potpunosti ispunjava sve obveze iz ugovora o zakupu i obavlja dopuštenu djelatnost u tom prostoru. Također, predmetna ponuda dostavit će se dosadašnjem zakupniku sukladno Pravilniku iz članka 26. stavka 2. ove Odluke obzirom na djelatnost koju zakupnik obavlja, osim ako je tako određen iznos zakupnine niži od iznosa mjesečne zakupnine koju plaća temeljem važećeg ugovora o zakupu, u kojem slučaju će se zakupniku dostaviti Ponuda u kojoj je iznos zakupnine određen u postojećem ugovoru o zakupu.

Predmetne odredbe primjenjuju se i na korisnika (dosadašnjeg) zakupnika kojemu je istekao ugovor o zakupu pod uvjetom da se protiv njega ne vodi postupak radi ispražnjenja i predaje u posjed poslovnog prostora.

Dodaje se članak 6.a radi usklađenja sa člankom 3. Zakona o izmjenama i dopunama kojim je uređen status neposrednog posjednika na način da mu grad može ponuditi sklapanje ugovora o zakupu na određeno vrijeme od pet godina, a koji je u trenutku kada je Grad pravomoćnim rješenjem ili drugim pravnim aktom utvrđen vlasnikom poslovnog prostora, isti koristio za obavljanje dopuštene djelatnosti i na temelju valjane pravne osnove odnosno ugovora o zakupu sklopljenog s prijašnjim vlasnikom ili zakupodavcem ili na temelju pravne osnove koja je otpala. Neposrednom posjedniku ponudit će se sklapanje ugovora o zakupu ako podmiri sve dospjele obveze prema Gradu, kao i sve režijske i druge dospjele obveze s osnova korištenja poslovnog prostora, počevši od dana utvrđenja prava vlasništva u korist Grada. Također uređeno je na koji način će se ponuditi sklapanje ugovora o zakupu neposrednom posjedniku protiv kojeg se vodi postupak radi naplate dugovanja s osnova neplaćene naknade za korištenje poslovnog prostora ili radi iseljenja iz poslovnog prostora.

U skladu s izmjenama zakona, predložen je i niz drugih izmjena gradske Odluke o zakupu poslovnog prostora.

Uz članak 1.

U članku 2. stavku 7. i 8. Odluke o zakupu (u daljnjem tekstu: Odluka) briše se riječ “korisna“ koja se odnosi na površinu, a budući da se za poslovne prostore kao relevantna uzima površina upisana u zemljišnim knjigama odnosno tlocrtna površina poslovnog prostora.

Uz članak 2.

U članku 3. naveden je novi naziv nadležnog odjela Upravni odjel za gradsku imovinu, a  skladu sa čl. 6. Odluke o ustrojstvu upravnih tijela Grada Rijeke (“Službene novine Grada Rijeke“ broj 12/22 i 10/24).

Uz članak 3.

U članku 4. stavku 2. brišu se riječi da se javni natječaj za zakup poslovnog prostora ističe na poslovnom prostoru koji se daje u zakup, a budući da se isto nije pokazalo svrsishodno odnosno da isticanje takve obavijesti potiče interes provalnika i beskućnika koji u takve poslovne prostore neovlašteno i nasilno ulaze.

Uz članak 4.

U članku 4 a. stavak 5. mijenja se na način da jednog člana Povjerenstva i njegovog zamjenika imenuje tijelo nadležno sukladno propisu kojim se uređuje područje upravljanja državnom imovinom, a što je usklađeno sa činjenicom da zakonodavac mijenja ovlasti i tijela za upravljanje državnom imovinom.

Uz članak 5.

Članak 5. mijenja se na način da su u stavku 1. riječi: „u vlasništvu ili pretežitom“, zamijenjene  riječima: „u isključivom“, a radi usklađivanja s člankom 2. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaju poslovnog prostora (“Narodne novine“ broj 123/24) – u daljnjem tekstu: Zakon o izmjenama i dopunama. Nastavno na stavak 2. mijenja se stavak 3. na način da se primjena odredbe stavka 1. proširuje i na obavljanje djelatnosti ljekarništva (trgovine na malo farmaceutskim proizvodima, trgovine na malo medicinskim i ortopedskim proizvodima), a sve sukladno Zakonu o zdravstvenoj zaštiti (“Narodne novine“ broj 100/18, 125/19, 147/20, 119/22,156/22, 33/23 i 36/24).

Uz članak 6. i uz članak 7.

Predmetnim Zakonom o izmjenama i dopunama određena su pravila obnove ugovora o zakupu kao i pitanje uređivanja statusa ekonomski neopravdanih zakupnika na radikalno drukčiji način. Zadnjim izmjenama Zakona o zakupu iz 2019. godine ekonomski neopravdani zakupnici su morali ponovno izlicitirati poslovni prostor na javnom natječaju ukoliko su htjeli ostati u posjedu istog prostora. Radi navedenog, Grad Rijeka je tražio izmjene spornih odredbi, a iste je sada  zakonodavac izmijenio.

Izmjenom članka 6. Odluke izvršene su izmjene sukladno članku 2. Zakona o izmjenama i dopunama kojima su određena pravila u svezi obnove ugovora na način da se za poslovne prostore koji su dani u zakup putem javnog natječaja može najkasnije 60 dana prije isteka ugovora ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme od najduže deset godina, uz mogućnost produljenja za daljnjih najduže deset godina, a pod uvjetom da se ne radi o poslovnom prostoru kojim Grad ima namjeru raspolagati na drugačiji način, da zakupnik u potpunosti ispunjava sve obveze iz ugovora o zakupu i obavlja dopuštenu djelatnost u tom prostoru. Također, predmetna ponuda dostaviti će se dosadašnjem zakupniku sukladno Pravilniku iz članka 26. stavka 2. ove Odluke obzirom na djelatnost koju zakupnik obavlja, osim ako je tako određen iznos zakupnine niži od iznosa mjesečne zakupnine koju plaća temeljem važećeg ugovora o zakupu, u kojem slučaju će se zakupniku dostaviti Ponuda u kojoj je iznos zakupnine određen u postojećem ugovoru o zakupu.

Predmetne odredbe primjenjuju se i na korisnika (dosadašnjeg) zakupnika kojemu je istekao ugovor o zakupu pod uvjetom da se protiv njega ne vodi postupak radi ispražnjenja i predaje u posjed poslovnog prostora.

Dodaje se članak 6.a radi usklađenja sa člankom 3. Zakona o izmjenama i dopunama kojim je uređen status neposrednog posjednika na način da mu grad može ponuditi sklapanje ugovora o zakupu na određeno vrijeme od pet godina, a koji je u trenutku kada je Grad pravomoćnim rješenjem ili drugim pravnim aktom utvrđen vlasnikom poslovnog prostora, isti koristio za obavljanje dopuštene djelatnosti i na temelju valjane pravne osnove odnosno ugovora o zakupu sklopljenog s prijašnjim vlasnikom ili zakupodavcem ili na temelju pravne osnove koja je otpala. Neposrednom posjedniku ponudit će se sklapanje ugovora o zakupu ako podmiri sve dospjele obveze prema Gradu, kao i sve režijske i druge dospjele obveze s osnova korištenja poslovnog prostora, počevši od dana utvrđenja prava vlasništva u korist Grada. Također uređeno je na koji način će se ponuditi sklapanje ugovora o zakupu neposrednom posjedniku protiv kojeg se vodi postupak radi naplate dugovanja s osnova neplaćene naknade za korištenje poslovnog prostora ili radi iseljenja iz poslovnog prostora.

Uz članak 8.

U članku 8. briše se stavak 2. obzirom da Zakon o trgovačkim društvima (“Narodne novine“ broj 111/93, 34/99, 121/99, 52/00, 118/03, 107/07, 146,08, 137/09, 125/11, 152/11, 111/12, 68/13, 110/15, 40/19, 34/22, 114/22,18/23, 130/23 i 136/24) regulira pitanje pravnog sljedništva. Promjene kod poslovnih subjekata u ugovornom odnosu sa Gradom (brisanje, spajanje, promjene ovlaštenih osoba), utvrđene su Rješenjima nadležnih tijela, stoga je priznavanje pravnog sljedništva od strane Grada, u svojstvu zakupodavca, deklaratorne naravi. Radi navedenog, utvrđeno je da je predmetni stavak nepotreban.

Uz članak 9.

Dodan je novi članak 8.a obzirom da je člankom 6. Zakona o izmjenama i dopunama zabranjen podzakup poslovnog prostora ili dijela poslovnog prostora u vlasništvu jedinice lokalne ili područne (regionalne) samouprave.

Uz članak 10.

Glava III “ZASNIVANJE PODZAKUPA“ briše se budući da je podzakup ukinut izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora te su posljedično tome, brisani i članci od 9. do 12., ali i članak 13. budući da je status neposrednog posjednika uređen člankom 6.a,  u svezi sa člankom 3. Zakona o izmjenama i dopunama.

Uz članak 11.

U članku 17. briše se stavak 3. jer su ugovori o zakupu na neodređeno vrijeme u suprotnosti sa drugim općim aktima kojima se regulira postupanje jedinica lokalne samouprave.

Uz članak 12.

Članak 18. se mijenja u stavku 1. točci 9. radi usklađenja sa člankom 2. stavkom 10. i 11. Zakona o izmjenama i dopunama. Također, u točci 11. dodatno je pojašnjeno što se smatra preinakom poslovnog prostora, a u točci 12. brisane su riječi „bez prethodne pisane suglasnosti Grada“ budući da se podzakup ukida.

Uz članak 13.

Članak 19. mijenja se na način da su izostavljene riječi “kunska protuvrijednost“ budući da je euro od dana 01. siječnja 2023. godine službena valuta Republike Hrvatske te da se za ugovorene zakupnine s PDV-om u visini od 20.000,01 eura traži i bankarska garancija u visini ugovorene jednogodišnje zakupnine s porezom na dodanu vrijednost, koja vrijedi godinu dana od dana donošenja odluke o davanju u zakup poslovnog prostora odnosno od dana slanja Ponude za obnovu ugovora o zakupu, budući ranijom odredbom nije bilo reguliran slučaj od kada će vrijediti bankarska garancija kod slanja Ponude za obnovu ugovora o zakupu.

Najveća izmjena odnosi se na mogućnost da umjesto predviđenih sredstava osiguranja plaćanja, zakupnik ili zakonski zastupnik zakupnika mogu uplatiti beskamatni novčani depozit u visini ugovorene jednogodišnje zakupnine s porezom na dodanu vrijednost, a sve u svrhu lakše naplate budućih potraživanja.

Uz članak 14.

Članak 20. briše se obzirom da se u dosadašnjoj praksi pokazalo da zakupnici nisu iskazivali interes za zamjenu sredstava osiguranja plaćanja osnivanjem založnog prava na nekretnini, a čemu u prilog ide činjenica da Grad Rijeka u navedenu svrhu ima upisano samo šest založnih prava na nekretninama.

Uz članak 15.

U članku 21. stavku 3. dodani su podstavci 4. i 5. kojima se proširuju slučajevi u kojima Grad može aktivirati sredstva osiguranja plaćanja, a odnose se na činjenicu da je Zakonom o izmjenama i dopunama ukinut podzakup te je dosadašnja praksa pokazala da zakupnici prilikom primopredaje ostavljaju poslovni prostor oštećen, neispražnjen i bez uklanjanja marketinških obilježja.

Uz članak 16.

U članku 33. stavku 2. produljuje se rok na koji se zakupniku može odobriti da u poslovnom prostoru ne obavlja ugovorenu djelatnost, sa šest mjeseci na godinu dana, budući se dosadašnji rok pokazao prekratkim, npr. u slučajevima korištenja roditeljskog dopusta.

Uz članak 17.

U članku 39. stavku 1. podstavku 5.  brišu se riječi “bez suglasnosti Grada“ budući da je Zakonom o izmjenama i dopunama podzakup ukinut.

Uz članak 18.

Članak 40. stavak 1. mijenja se na način da se dodaje uvjet da zakupnik (korisnik) u trenutku sklapanja ugovora o obročnoj otplati, ne smije imati blokirane račune.

Uz članak 19.

Dodan je novi članak koji predstavlja generalnu odredbu u svezi promjene naziva nadležnog odjela u skladu sa čl. 6. Odluke o ustrojstvu upravnih tijela Grada Rijeke (“Službene novine Grada Rijeke“ broj 12/22 i 10/24).

Uz članak 20.

Ovim člankom propisuje se da će ugovori o zakupu poslovnog prostora sklopljeni temeljem Odluke o zakupu poslovnog prostora (“Službene novine Grada Rijeke“ broj 8/18 i 13/19) ostati na snazi do isteka vremena na koje su sklopljeni odnosno do prestanka ugovora o zakupu.

Uz članak 21.

Ovim člankom određuje se dan stupanja na snagu ove Odluke.

Pozivamo Vas da se uključite u ovo Savjetovanje svojim prijedlozima.

Proučite Nacrt prijedloga Odluke o izmjenama i dopunama Odluke o zakupu poslovnog prostora. Cjeloviti dokument dostupan je u prilozima ovog savjetovanja.

Komentirajte predloženi dokument, sugerirajte poboljšanja.

Smatrate li da će se Nacrtom prijedloga Odluke o izmjenama i dopunama Odluke o zakupu poslovnog prostora na kvalitetan način unaprijediti davanje u zakup gradskog poslovnog prostora?

Svi Vaši prijedlozi i komentari bit će uzeti u obzir i razmotreni te će se po završetku Savjetovanja objaviti Izvješće o prihvaćenim i neprihvaćenim prijedlozima, odnosno razlozima eventualnog neprihvaćanja.

Ovo Savjetovanje ostaje otvoreno do 19. veljače 2025. i nakon tog datuma neće više biti moguće slati primjedbe i prijedloge, a izvješće o Savjetovanju objavit će se na ovom mjestu.