Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora donijet je u listopadu 2011. godine i objavljen u „Narodnim novinama“ broj 125/11 te prvi puta izmijenjen i dopunjen u lipnju 2015. godine što je objavljeno u „Narodnim novinama“ broj 64/15.

Zadnjim izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora koje su stupile na snagu 22. prosinca 2018. godine, objavljenim u „Narodnim novinama“ broj 112/18, daje se mogućnost Republici Hrvatskoj odnosno jedinicama lokalne i područne (regionalne) samouprave da prodaju poslovni prostor sadašnjem zakupniku koji ima sklopljen ugovor o zakupu s Republikom Hrvatskom odnosno jedinicom lokalne i područne (regionalne) samouprave, koji uredno ispunjava sve obveze iz ugovora o zakupu i druge financijske obveze prema Republici Hrvatskoj odnosno jedinici lokalne i područne (regionalne) samouprave, pod uvjetima i u postupku propisanim Zakonom i u skladu s uredbom koju će donijeti Vlada Republike Hrvatske odnosno odlukama koje će donijeti nadležna tijela jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, a kojima će se pobliže urediti kupoprodaja poslovnog prostora u svojem vlasništvu.

Slijedom navedenog, Gradsko vijeće Grada Rijeke je u srpnju 2019. godine donijelo Odluku o kupoprodaji poslovnog prostora u vlasništvu Grada Rijeke koja je objavljena u „Službenim novinama Grada Rijeke“ broj 16/19, a stupila je na snagu dana 3. kolovoza 2019. godine.

Odluka o kupoprodaji poslovnog prostora u vlasništvu Grada Rijeke je donesena s ciljem usklađivanja postupka kupoprodaje poslovnih prostora sa odredbama navedenog Zakona čime bi se omogućila povećana prodaja poslovnih prostora u vlasništvu ili suvlasništvu Grada Rijeke, kao i početak prodaje poslovnih prostora koje koriste sadašnji zakupnici (u daljnjem tekstu: poslovni prostori u zakupu), a koji prostori se temeljem ranijih odluka nisu izlagali prodaji. Navedenom  Odlukom također je regulirana i prodaja slobodnih poslovnih prostora koji nisu obuhvaćeni Zakonom.

Pored preuzetih zakonskih odredbi, dodatno je odredbom članka 20. Odluke propisana primjena kriterija ekonomske opravdanosti prodaje poslovnog prostora i racionalnosti održavanja poslovnog prostora koje primjenjuje Povjerenstvo za ocjenu opravdanosti prodaje poslovnog prostora prilikom donošenja svoje odluke.

Ekonomska opravdanost prodaje poslovnog prostora postoji ako je prihod od zakupnine ostvaren u proteklih 15 godina manji od 1/3 (jedne trećine) procijenjene vrijednosti poslovnog prostora, dok se racionalnost održavanja poslovnog prostora ocjenjuje analizom visine troškova održavanja poslovnog prostora i zajedničkih dijelova zgrade u kojoj se poslovni prostor nalazi kao i svih investicijskih troškova održavanja poslovnog prostora.

Ističe se da je ispunjavanje navedenih kriterija predviđeno za sve poslovne prostore, dakle i za poslovne prostore u zakupu i za slobodne poslovne prostore.

Svrha uvođenja navedenih kriterija u Odluku bila je da se poslovni prostori u kojima nema potrebe za izvođenjem značajnih radova na samom održavanju prostora ili zajedničkim dijelovima zgrade u kojoj se prostor nalazi, pa time niti izdvajanja značajnijih financijskih ulaganja, a koji pri tome ostvaruju prihod zakupnine, ne izlažu prodaji.

Međutim, u primjeni navedenih kriterija praksa je pokazala da niti jedan zahtjev zakupnika za kupnju poslovnog prostora, od njih ukupno sedam koliko ih je do sada bilo dostavljeno Povjerenstvu za ocjenu opravdanosti prodaje poslovnog prostora, nije bio pozitivno riješen odnosno Povjerenstvo nije dalo pozitivnu ocjenu opravdanosti prodaje za poslovne prostore u zakupu. Iznimno, jedan poslovni prostor nije udovoljio zakonskim uvjetima pa se stoga kriteriji ekonomske opravdanosti i racionalnosti održavanja nisu ni primjenjivali.

U odnosu na slobodne poslovne prostore, praksa je pokazala da je od ukupno 31 poslovnog prostora Povjerenstvo za ocjenu opravdanosti prodaje poslovnog prostora za 19 poslovnih prostora donijelo negativnu ocjenu, dok je pozitivna ocjena donesena za 12 poslovnih prostora.

Slobodni poslovni prostori, kao i poslovni prostori koji su u idealnom dijelu u suvlasništvu Grada Rijeke, a za koje nije propisana izrada ocjene opravdanosti od strane navedenog Povjerenstva, redovito se izlažu prodaji.

Nadalje, ističe se da je Grad Rijeka u posljednje dvije godine zaprimio brojne zahtjeve za kupnju poslovnih prostora od strane zainteresiranih zakupnika i da je od ukupnog broja izdvojeno tridesetak zahtjeva zakupnika koji bi udovoljavali uvjetima za pokretanje postupka prodaje poslovnog prostora.

Osim toga, bitno je za navesti da je prihod od kupoprodaje poslovnih prostora u vlasništvu Grada Rijeke prihod proračuna Grada Rijeke, stoga bi se navedenim povećanjem prodaje izravno utjecalo na povećanje proračuna. Sukladno članku 48. stavku 1. Zakona o proračunu, prihodi od prodaje ili zamjene imovine u vlasništvu države odnosno jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave smatraju se namjenskim prihodima.

Sredstva od prodaje i zamjene nefinancijske imovine sukladno članku 70. navedenog Zakona koriste se isključivo za kapitalne rashode, za nabavu odnosno kupnju druge nefinancijske imovine ili za dodatna ulaganja u nefinancijsku imovinu.

Pored toga, Gradonačelnik je 2018. godine donio Plan mjera za pokriće i smanjenje obveza Grada Rijeke, a kao jedna od mjera za koju je zadužen Odjel gradske uprave za gospodarenje imovinom je povećanje prihoda po osnovi prodaje poslovnih prostora. Nastavno, ako se potonje navedenom pridoda i planirani prihod od prodaje poslovnih prostora u svrhu izvršenja propisanih mjera pokrića manjka u proračunu, razvidno je da je osnovano izmijeniti i dopuniti važeću Odluku.

Slijedom iznijetog predlaže se ukidanje propisanih kriterija ekonomske opravdanosti i kriterija racionalnosti održavanja poslovnog prostora iz članka 20. Odluke koji u praksi onemogućavaju prodaju poslovnih prostora. Predlaže se da se kod prodaje poslovnih prostora u zakupu isključivo primjenjuju uvjeti propisani Zakonom koji se odnose na prodaju poslovnih prostora u zakupu, a koji su i normirani u članku 18. stavku 5. Odluke, dok se kod prodaje slobodnih poslovnih prostora predlaže primjena izmijenjenog članka 5. stavka 1. Odluke.

U vezi s time predlaže se izmjena članka 5. stavka 1. Odluke,  na način da Grad Rijeka može prodati slobodan poslovni prostor ako se radi o poslovnom prostoru kojeg je Grad suvlasnik u idealnom dijelu ili ako se radi o poslovnom prostoru za koji Povjerenstvo iz članka 6. Odluke utvrdi da nije u funkcionalnom stanju te da su potrebna znatna financijska sredstva da bi se poslovni prostor doveo u funkcionalno stanje.

Nastavno na navedeno, predlaže se izmjena naziva Povjerenstva iz članka 6. Odluke iz „Povjerenstvo za ocjenu opravdanosti prodaje poslovnog prostora u vlasništvu Grada Rijeke“ u „Povjerenstvo za prodaju poslovnog prostora u vlasništvu Grada Rijeke“.

Također, predlaže se izmjena naziva Povjerenstva iz članka 8. Odluke iz „Povjerenstvo za prodaju poslovnih prostora i stanova“ u „Povjerenstvo za provođenje postupka prodaje poslovnih prostora i stanova u vlasništvu Grada Rijeke“, a sve kako bi se izbjegla pogrešna primjena i tumačenje naziva povjerenstva sukladno ranije predloženoj izmjeni naziva „Povjerenstva za prodaju poslovnih prostora u vlasništvu Grada Rijeke“.

Nadalje, odredbom člankom 391. stavka 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 – pročišćeni tekst i 94/17 – ispravak pročišćenog teksta) propisano je da nekretninu u vlasništvu jedinica lokalne samouprave i jedinica područne (regionalne) samouprave, tijela nadležna za njihovo raspolaganje mogu otuđiti ili njome na drugi način raspolagati samo na osnovi javnog natječaja i uz naknadu utvrđenu po tržišnoj cijeni, ako zakonom nije drugačije određeno. Odredbom stavka 2. istog članka  propisano je da se odredba stavka 1. tog članka ne odnose na slučajeve kad pravo vlasništva na nekretninama u vlasništvu jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, stječu Republika Hrvatska i jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, te pravne osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno pravne osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, ako je to u interesu i cilju općega gospodarskog i socijalnog napretka njezinih građana. Slijedom navedenog predlaže se u članku 7. Odluke dodati novi stavak radi usklađenja s člankom 391. stavka 2. navedenog Zakona.

Isto tako predlaže se u članku 9. Odluke dodati novi stavak kojim se propisuje da se postupak prodaje slobodnog prostora pokreće na prijedlog Povjerenstva za prodaju poslovnog prostora u vlasništvu Grada Rijeke.

Sve ostale predložene izmjene i dopune Odluke nomotehničke su prirode.

Uz članak 1.
Izmjenom članka 5. stavka 1. Odluke propisuje se da Grad može prodati slobodan poslovni prostor ako se radi o poslovnom prostoru kojeg je Grad suvlasnik u idealnom dijelu ili ako se radi o poslovnom prostoru za koji Povjerenstvo za prodaju poslovnog prostora u vlasništvu Grada Rijeke utvrdi da nije u funkcionalnom stanju te da su potrebna znatna financijska sredstva da bi se poslovni prostor doveo u funkcionalno stanje.
Predložena izmjena u članku 5. stavku 1. točki 2. Odluke posljedica je ukidanja kriterija ekonomske opravdanosti i kriterija racionalnosti održavanja poslovnog prostora propisanih u članku 20. Odluke.

Uz članak 2.
U članku 6. Odluke izvršena je izmjena naziva povjerenstva iz „Povjerenstvo za ocjenu opravdanosti prodaje poslovnog prostora“ u „Povjerenstvo za prodaju poslovnog prostora u vlasništvu Grada Rijeke“.
Nadalje, u stavku 3. istog članka propisana je zadaća Povjerenstva na način da utvrdi opravdanost prodaje slobodnog poslovnog prostora primjenom članka 5. stavka 1. točke 2. Odluke te izradi svoju ocjenu u pisanom obliku, umjesto kriterija iz članka 20. Odluke koji se ukidaju.

Uz članak 3.
U članku 7. Odluke dodaje se novi stavak 4. kojim se propisuje da se odredba o prodaji slobodnog poslovnog prostora putem javnog natječaja ne odnosi na slučajeve kad pravo vlasništva na slobodnom poslovnom prostoru u vlasništvu Grada stječu Republika Hrvatska, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave te pravne osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske, odnosno pravne osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, ako je to u interesu i cilju općega gospodarskog i socijalnog napretka njezinih građana.

Novi stavak 4. usklađen je s člankom 391. stavkom 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Uz članak 4.
U članku 8. stavku 1. Odluke izvršena je izmjena naziva povjerenstva iz „Povjerenstvo za prodaju poslovnih prostora i stanova“ u „Povjerenstvo za provođenje postupka prodaje poslovnih prostora i stanova u vlasništvu Grada Rijeke“, a sve kako ne bi došlo do pogrešnog tumačenja i primjene izmijenjenog naziva povjerenstva iz članka 6. Odluke.

Uz članak 5.
Izmjenom članka 9. Odluke u stavku 1. propisuje se da se postupak prodaje slobodnog poslovnog prostora pokreće na prijedlog Povjerenstva za prodaju poslovnog prostora u vlasništvu Grada Rijeke. Nadalje, u istom članku propisuje se da se poslovni prostor prodaje po procijenjenoj vrijednosti koju određuje procjenitelj određen sukladno propisu kojim se uređuje procjena vrijednosti nekretnina, po odabiru vlasnika, odnosno suvlasnika poslovnog prostora te da početna kupoprodajna cijena poslovnog prostora ne može biti niža od utvrđene cijene. Istim člankom propisuje se da Grad za svaki poslovni prostor koji izlaže prodaji pribavlja energetski certifikat te da trošak izrade procjene vrijednosti, kao i trošak izrade energetskog certifikata snosi kupac poslovnog prostora.

Uz članak 6.
U članku 17. stavku 1. Odluke riječi: „stavka 4.“ zamjenjuju se riječima „stavka 5.“, a sve radi usklađenja s člankom 5. predloženih izmjena i dopuna Odluke.

Uz članak 7.
Izmjenom članka 20. Odluke ukida se kriterij ekonomske opravdanosti prodaje poslovnog prostora i kriterij racionalnosti održavanja poslovnog prostora, obzirom da je praksa pokazala da isti onemogućavaju prodaju poslovnih prostora. Predloženom izmjenom Povjerenstvo za prodaju poslovnog prostora u vlasništvu Grada Rijeke ima zadaću utvrdi opravdanost prodaje poslovnog prostora u zakupu primjenom uvjeta iz članka 18. stavka 5. Odluke te izradi svoju ocjenu u pisanom obliku.

Uz članak 8.
U članku 22. stavcima 1., 2. i 4. Odluke riječi: „stavka 1.“ u određenom padežu zamjenjuju se riječima: „stavka 2.“ u odgovarajućem padežu, a sve radi usklađenja s člankom 5. predloženih izmjena i dopuna Odluke.

Uz članak 9.
Ovim člankom određuje se dan stupanja na snagu ove Odluke.

Pozivamo Vas da se uključite u ovo Savjetovanje svojim prijedlozima. Tema kojom se bavi ovo Savjetovanje tiče se svih građana, a posebno poduzetnika, udruga i investitora.

Smatrate li da su predložene izmjene i dopune Odluke dobre i da bi doprinijele racionalnijem i efikasnijem raspolaganju poslovnim prostorima u vlasništvu/suvlasništvu Grada, a u isto vrijeme olakšale poduzetnicima i investitorima poslovanje čime bi se posredno potaknuo i gospodarski razvoj Grada Rijeke?

Jednako tako, možete komentirati i same članak čija se izmjena predlaže pa sugerirati i drugačiju formulaciju s obzirom na Vaše mišljenje o ukupnoj temi.

Prijedloge i komentare možete uputiti ispunjavajući ovdje dostupan online obrazac ili upisujući komentare u polje za komentiranje u dnu ovog Savjetovanja.