Grad Rijeka raspolaže određenom količinom stanova u svom vlasništvu koje temeljem valjane pravne osnove koriste zaštićeni najmoprimci i najmoprimci sa slobodno ugovorenom najamninom.
Manji dio stanova koristi se bez valjane pravne osnove za što su pokrenuti odgovarajući postupci.
Manji dio stanova je prazan i izložen prodaji ili je u tijeku njihovo uređenje u smislu dovođenja u stanje pogodno za stanovanje.
Grad upravlja i određenim brojem stanova za koje je u postupku utvrđivanje vlasništva ili predaja na upravljanje nadležnom tijelu za upravljanje državnom imovinom.

Što je to zaštićena najamnina?

Zaštićena najamnina je najamnina koja se određuje na temelju uvjeta i mjerila koje utvrđuje Vlada Republike Hrvatske. Uvjeti i mjerila utvrđuju se ovisno o opremljenosti stana, iskoristivosti stana, troškovima održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, kao i o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca, a propisani su Uredbom o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine. Zaštićena najamnina ne može biti niža od iznosa potrebnog za podmirenje troškova redovitog održavanja stambene zgrade, određenog posebnim propisom.

Zaštićenu najamninu plaćaju korisnici stanova koji:

• se koriste stanovima izgrađenim sredstvima namijenjenim za rješavanje stambenih pitanja osoba slabijeg imovnog stanja,
• se koriste stanom na temelju propisa o pravima hrvatskih branitelja,
• su imali pravni položaj nositelja stanarskog prava na stanu do dana stupanja na snagu ovoga Zakona,
• su određeni posebnim propisom.

Što je to slobodno ugovorena najamnina?

Slobodno ugovorenu najamninu plaćaju korisnici stanova za koje Zakonom o najmu nije određeno plaćanje zaštićene najamnine.

Prema gradskoj Odluci o najmu stanova(12/11 , 15/11 , 54/12 ), visina slobodno ugovorene najamnine za stanove kojima upravlja Grad Rijeka utvrđuje se zaključkom Gradonačelnika. Važeći Zaključak o utvrđivanju visine slobodno ugovorene najamnine objavljen je 2011. godine.

Njime je utvrđena visina slobodno ugovorene najamnine za metar četvorni stana odnosno stambenog prostora u iznosu od:

• za stan 8,71 kn/m2
• za stambeni prostor 3,82 kn/m2.

Temeljem važeće Odluke o prodaji stanova u vlasništvu Grada Rijeke  i njene izmjene, Odjel gradske uprave za gospodarenje imovinom je od svog osnutka 1.1.2013. do danas prodao ukupno 98 stanova i dijelova stanova, od čega se čak 68 odnosi na stanove neprikladne za stanovanje.

Zakon o stambenim odnosima – do 1996.

Do donošenja važećeg Zakona o najmu stanova (“NN” broj 91/96, 48/1998, 66/1998 , 22/2006 ) materija stambenih odnosa bila je uređena Zakonom o stambenim odnosima (“NN”  broj 51/85, 42/86, 22/92  i 70/93). Tim Zakonom bila su, između ostalog, uređena prava i obveze koje nastaju davanjem na korištenje i korištenjem stanova u društvenom vlasništvu. Sukladno odredbama Zakona stanovi su se dodjeljivali na korištenje, a osoba koja je stan dobila na korištenje stekla je na istome status nositelja stanarskog prava. Stanarsko pravo obuhvaćalo je pravo i dužnost osobe kojoj je stan dodijeljen na korištenje da taj stan trajno i nesmetano koristi i održava, a sve u skladu sa Zakonom, propisima donesenim na osnovi Zakona i općim aktima davatelja stana na korištenje.

Zakon o najmu stanova – od 1996.

Danom stupanja na snagu Zakona o najmu stanova  (stupio na snagu 5. studenog 1996. godine), prestalo je stanarsko pravo osobama koje su to pravo stekle prema propisima koji su vrijedili do dana stupanja na snagu tog Zakona, a navedene osobe stekle su prava i obveze najmoprimca. Vlasnik stana i osoba koja ispunjava uvjete najmoprimca sklapaju, sukladno odredbama Zakona, ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, s time da najmoprimac za to vrijeme ima pravo ugovoriti zaštićenu najamninu. Osobe koje su pak na dan stupanja na snagu Zakona o najmu stanova imale pravni položaj člana obiteljskog domaćinstva stanara stečenog prema odredbama Zakona o stambenim odnosima upisuju se u ugovor o najmu stana.

Dosadašnja Odluka o prodaji stanova u vlasništvu Grada Rijeke

Kupoprodaja stanova u vlasništvu Grada regulirana je Odlukom o prodaji stanova u vlasništvu Grada Rijeke („SN PGŽ“ broj 44/09  i 21/12). Navedenom Odlukom predviđena je mogućnost prodaje stana kojeg najmoprimac koristi na temelju sklopljenog ugovora o najmu stana, idealnog dijela stana kojeg najmoprimac, korisnik ili suvlasnik koristi na temelju valjane pravne osnove, te stana neprikladnog za stanovanje (stan koji se ne koristi za stanovanje i kojeg je Povjerenstvo za kategorizaciju stanova utvrdilo neprikladnim za stanovanje).

Stanovi koje koriste najmoprimci, odnosno korisnici i suvlasnici izlagani su prodaji na zahtjev najmoprimca, korisnika ili suvlasnika stana, dok su stanovi neprikladni za stanovanje izlagani prodaji  nakon što je Povjerenstvo za kategorizaciju stanova utvrdilo da je ulaganje u stan neisplativo te da ga se predlaže izložiti prodaji.

Kada se radi o prodaji „praznih“ stanova, nakon stupanja u posjed stana praznog od osoba i stvari, Povjerenstvo za kategorizaciju stanova vrši očevid u stanu, utvrđuje stanje stana i svih elemenata u stanu, određuje opseg i vrstu radova potrebnih izvesti u stanu da bi se stan doveo u stanje funkcionalno za stanovanje, procjenjuje troškove uređenja stana, te navedene troškove analizira usporedno sa prihodima koji se na ime najamnine mogu za taj stan uprihodovati utvrđujući period povrata uloženih sredstava kroz vremenski period. Ukoliko troškovi uređenja stana višestruko premašuju očekivani prihod od najamnine kroz dulje/višegodišnje razdoblje ili se ocijeni da bi ulaganja značajno premašila razliku tržišne vrijednosti stana prije i poslije ulaganja, Povjerenstvo utvrđuje takva ulaganja neisplativima te predlaže izlaganje tog stana prodaji.

Stanovi i stambeni prostori namijenjeni potrebama nužnog smještaja nisu predviđeni za prodaju niti u važećoj Odluci, niti po prijedlogu nove Odluke.

Predloženom novom Odlukom o prodaji stanova namjerava se potaknuti prodaja stanova u vlasništvu Grada postojećim najmoprimcima, kako onima koji plaćaju zaštićenu najamninu tako i onima koji plaćaju slobodno ugovorenu najamninu čime se dugogodišnjim stanarima omogućava stjecanje vlasništva po povoljnim uvjetima uz popuste koji su vezani za način plaćanja i duljinu korištenja stana.

Zaštićeni najmoprimci, pravo prvokupa

Već je i Zakonom o najmu stanova uspostavljeno pravo prvokupa stana u korist zaštićenog najmoprimca. Naime, ukoliko najmodavac namjerava prodati stan dužan je taj stan ponuditi zaštićenom najmoprimcu, a tek ako zaštićeni najmoprimac ne prihvati ponudu, najmodavac može stan prodati drugoj osobi, ali samo pod istim uvjetima ili za višu cijenu.

Opravdanost umanjenja kupoprodajne cijene stana zaštićenim najmoprimcima proizlazi iz činjenice da su isti bili nositelji ex. stanarskog prava ili članovi njihovog obiteljskog domaćinstva, kojima je i Zakon o najmu stanova dao povlašteni status. Nadalje, osobe koje imaju status zaštićenog najmoprimca koriste stan dugi niz godina, održavaju i ulažu u stan te podmiruju troškove stanovanja, a nisu 90-tih otkupili stan temeljem Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo jer zbog raznih obiteljskih i materijalnih prilika u kojima su se nalazili nisu bili u mogućnosti podnijeti zahtjev u zakonskom roku.

Najmoprimci po slobodno ugovorenoj najamnini

Korisnici stanova za koje Zakonom o najmu stanova  nije određeno plaćanje zaštićene najamnine plaćaju slobodno ugovorenu najamninu i s istima se sklapa ugovor o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom. Sukladno odredbama Odluke o najmu stanova („SN PGŽ“ broj 12/11 , 15/11  i 54/12) ugovor o najmu stana sklapa se na određeno vrijeme, u trajanju do najviše 15 godina. Po isteku trajanja, ugovor o najmu stana se obnavlja za isto vremensko razdoblje, pod uvjetom da je najmoprimac tijekom trajanja ugovora o najmu stana uredno ispunjavao obveze iz ugovora.

Najmoprimcima koji koriste stanove na temelju ugovora o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom također bi se omogućilo priznanje popusta po osnovu duljine korištenja stana, no kako je davanje gradskih stanova u najam započelo tek 1994. godine ovako utvrđeni popusti značajnije su manji od popusta koji kod kupnje mogu ostvariti zaštićeni najmoprimci. Cilj ove Odluke je da se i ovim najmoprimcima omogući kupnja stana pod povoljnim uvjetima, cijeneći također činjenicu njihovog dugogodišnjeg korištenja stana, ulaganja u stan i podmirivanja troškova stanovanja.

Nova odluka bavi se još i utvrđivanjem i načinom plaćanja kupoprodajne cijene stana te uvođenjem postupka usmenog javnog nadmetanja.

Više i detaljnije o navedenom možete pročitati u poglavljima koja slijede.

Prema prijedlogu nove Odluke predviđena je mogućnost prodaje :

• stanova koji koriste zaštićeni najmoprimci,
• stanova koje koriste najmoprimcima temeljem ugovora o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom,
• idealnih dijelova stanova koje temeljem valjane pravne osnove koriste najmoprimci, korisnici ili suvlasnici, te
• stanova koji su slobodni od osoba i stvari, a za koje Povjerenstvo za kategorizaciju stanova utvrdi da je ulaganje u njihovo uređenje da bi se doveli u stanje prikladno za stanovanje neopravdano (stan neprikladan za stanovanje).

Predložena Odluka predviđa i prodaju stanova najmoprimcima koji po ranijim aktima Grada (primjerice, po članku 4. točki 2. dosadašnje Odluke o prodaji stanova) ili sklopljenim ugovorima o najmu stana nisu ostvarivali to pravo. Pravo na kupnju stana ovi najmoprimci ostvarivali bi na temelju posebne odluke Gradonačelnika.

Stan slobodan od osoba i stvari prikladan za stanovanje ili stan za koji Povjerenstvo za kategorizaciju stanova utvrdi da je ulaganje u njegovo uređenje, da bi se doveo u stanje prikladno za stanovanje opravdano, u pravilu se ne izlaže prodaji.

Prema prijedlogu nove Odluke prodati se ne mogu stanovi:

• nacionalizirani i konfiscirani stanovi, odnosno stanovi koji su predmet određivanja naknade prema Zakonu o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine (“Narodne novine” broj 92/96, 39/99, 42/99, 43/00, 131/00, 27/01, 34/01, 65/01, 118/01, 80/02  i 81/02), neovisno u upisu vlasništva u zemljišnu knjigu,
• stanovi koje su nekadašnja društvena poduzeća u postupku pretvorbe prenijela na gospodarenje Fondu u komunalno-stambenoj djelatnosti Općine Rijeka, a koji nisu prodani nositeljima stanarskog prava, budući da takvi stanovi nisu vlasništvo Grada, već su vlasništvo Republike Hrvatske, sukladno odredbama članka 4. i 65. Zakona o upravljanju i raspolaganju imovinom u vlasništvu RH (94/13  i  18/16),
• stanovi u vlasništvu Grada Rijeke koji su izgrađeni po programu društveno poticane stanogradnje, sve do otplate kreditnih sredstava kojima je financirana gradnja i
• stanovi u vlasništvu Grada Rijeke koji su izgrađeni po programu društveno poticane stanogradnje, sve do otplate javnih sredstava (financijska i druga sredstva koja za poticanje stanogradnje osiguravaju Republika Hrvatska i jedinice lokalne samouprave), osim uz izričiti pristanak Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN).

Iznimno, predmet prodaje mogu biti i stanovi koji su predmet određivanja naknade po Zakonu o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine i stanovi koje je društveno poduzeće u procesu pretvorbe predalo na gospodarenje Fondu u komunalno-stambenoj djelatnosti Općine Rijeka, ali samo uz izričito pisano ovlaštenje nadležnog tijela koje zastupa Republiku Hrvatsku kao stvarnog knjižnog vlasnika stana, što bi se reguliralo posebnim Sporazumom.

Stan se izlaže prodaji temeljem procijenjene vrijednosti utvrđene procjembenim elaboratom izrađenim sukladno propisu koji regulira procjenjivanje vrijednosti nekretnina. Procjembeni elaborat izrađuje stalni sudski vještak za procjenu nekretnina ili stalni sudski procjenitelj.

Jamčevina iznosi 10% od iznosa početne kupoprodajne cijene stana i uplaćuje se u korist proračuna Grada.

Trošak izrade procjembenog elaborata snosi najmoprimac, korisnik odnosno suvlasnik stana te ukoliko isti kupi stan, plaćeni trošak izrade elaborata uračunava se u kupoprodajnu cijenu stana.

Trošak izrade procjembenog elaborata za stanove slobodne od osoba i stvari snosi Grad. Trošak pribavljanja energetskog certifikata za sve stanove snosi Grad.

Plaćanje kupoprodajne cijene stana kupac je dužan izvršiti jednokratno u roku od 90 dana od dana sklapanja ugovora o kupoprodaji. U slučaju plaćanja kupoprodajne cijene stana u roku od 15 dana kupac ostvaruje pravo na popust  u visini od 5% od kupoprodajne cijene stana.

Kupoprodajna cijena stana može se platiti putem kredita banke, a ovakvo plaćanje smatra se jednokratnim plaćanjem. Pri tome nositelj kredita, osim najmoprimca – kupca, može biti i druga fizička ili pravna osoba. Ova odredba novina je u odnosu na postojeću Oduku o prodaji stanova, a ista ima za cilj da se najmoprimcu olakša mogućnost kupnje stana.

Odluku o prodaji stana i odluku o sklapanju ugovora o kupoprodaji stana donosi Gradonačelnik, za ponuđenu cijenu stana koja ne prelazi iznos od 1.000,000,00 kn, odnosno Gradsko vijeće, za ponuđenu kupoprodajnu cijenu stana koja prelazi iznos od 1.000.000,00 kn.

Prije sklapanja ugovora o kupoprodaji stana, bilo da se radi o zaštićenom najmoprimcu ili najmoprimcu koji koristi stan temeljem ugovora o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom, odnosno suvlasniku ili korisniku stana isti su dužni podmiriti sve troškove u svezi korištenja stana koji je predmet prodaje (troškovi stanovanja, eventualni sudski i drugi troškovi).

Važno je spomenuti i odredbu kojom je propisano da osoba s kojom je sklopljen ugovor o kupoprodaji stana, a to se odnosi na sve kategorije stanova, kupuje stan u viđenom stanju.

Pored toga, kod prodaje stana koji koristi najmoprimac, korisnik ili suvlasnik propisano je da se osoba s kojom je sklopljen ugovor o kupoprodaji stana, odriče prava potraživanja sredstava uloženih u uređenje stana tijekom korištenja stana u svojstvu najmoprimca, korisnika ili suvlasnika stana.

Osobe koje su evidentirane kao dužnici Grada Rijeke po bilo kojoj osnovi, ne ostvaruju pravo na popuste propisane Odlukom.

Po primitku kupoprodajne cijene stana u cijelosti, Grad će najkasnije u roku od 30 dana kupcu izdati tabularnu ispravu podobnu za upis vlasništva u zemljišnim knjigama na ime kupca  bez ograničenja u odnosu na daljnje raspolaganje stanom.

Zaštićenom najmoprimcu stan se prodaje neposrednom pogodbom bez provođenja javnog natječaja, sukladno Zakonu o najmu stanova.

O namjeri prodaje stana Grad izvješćuje zaštićenog najmoprimca neobvezujućim pismom, uz navođenje svih uvjeta kupoprodaje te uz poziv na plaćanje troškova izrade procjembenog elaborata. O namjeri kupnje stana najmoprimac izvješćuje Grad pisanim putem uz predočenje dokaza o plaćanju troškova izrade procjembenog elaborata. Temeljem iskazanog interesa, Grad najmoprimcu upućuje ponudu za kupnju stana uz navođenje kupoprodajne cijene, pripadajućih popusta, roka plaćanja kupoprodajne cijene te svih drugih uvjeta kupoprodaje.

Najmoprimac upućenu ponudu prihvaća izjavom o prihvaćanju ponude te pologom jamčevine u visini 10% od procijenjene vrijednosti stana bez uračunatih popusta. Bitno je napomenuti da u slučaju da zaštićeni najmoprimac ne iskaže interes za kupnju ili ne prihvati ponudu za kupnju, Grad predmetni stan neće izložiti prodaji, osim na izričiti pisani zahtjev najmoprimca stana.

Zaštićenom najmoprimcu s kojim je ugovor o najmu stana sklopljen kao s bivšim nositeljem ili sunositeljem stanarskog prava priznao bi se popust iskazan u odnosu na procijenjenu vrijednost stana u visini od 0,5% za svaku punu godinu nespornog kontinuiranog korištenja stana, sukladno podacima iz evidencije Grada, a najviše do 25% procijenjene vrijednosti stana.

Zaštićenom najmoprimcu koji je na dan stupanja na snagu Zakona o najmu stanova imao status člana obiteljskog domaćinstva nositelja stanarskog prava priznao bi se popust iskazan u odnosu na procijenjenu vrijednost stana u visini od 0,5% za svaku punu godinu nespornog kontinuiranog korištenja stana, sukladno podacima iz evidencije Grada, a najviše do 25% procijenjene vrijednosti stana, s time da bi se popust priznao maksimalno počevši od dana stupanja na snagu Zakona o najmu stanova, odnosno počevši od 05.11.1996. godine.

Stan koji koristi najmoprimac temeljem ugovora o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom, kao i svi ostali stanovi koji su predmet prodaje temeljem Odluke čije se donošenje predlaže prodaje se sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima putem javnog natječaja, prikupljanjem prijava i provođenjem usmenog javnog nadmetanja.

Natječaj se objavljuje na web stranici Grada (www.rijeka.hr) i na oglasnoj ploči Grada (Titov trg 3, prizemlje), a obavijest o raspisivanju javnog natječaja objavljuje se u dnevnom tisku.

Najmoprimcu koji stan koristi temeljem ugovora o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom priznaje se popust iskazan u odnosu na cijenu postignutu na natječaju u visini 0,5% za svaku punu godinu nespornog kontinuiranog korištenja stana, sukladno podacima iz evidencije Grada, počevši od dana sklapanja prvog ugovora o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom do dana sklapanja ugovora o kupoprodaji stana, a najviše do 25%, procijenjene vrijednosti stana.

Pravo na kupnju stana temeljem posebne odluke Gradonačelnika ostvaruje i najmoprimac stana koji koristi stan na temelju ugovora o najmu stana sklopljenog na vrijeme od petnaest (15) godina temeljem posebnog akta Gradonačelnika, a koji stječe pravo na kupnju stana tek po isteku pet (5) godina od dana sklapanja ugovora o najmu, i najmoprimac stana koji koristi stan temeljem ugovora o najmu stana sklopljenog na vrijeme od pet (5) godina temeljem posebnog akta Gradonačelnika, a koji je prethodno stan koristio bez valjane pravne osnove i koji ne ostvaruje pravo na kupnju stana za vrijeme trajanja ugovora.

Najmoprimcu stana koji je ostvario pravo na kupnju stana temeljem posebne odluke Gradonačelnika ne priznaje se popust za vrijeme korištenja stana bez valjane pravne osnove.

Ukoliko se najmoprimac stana (sa slobodno ugovorenom najamninom) ne prijavi na natječaj za kupnju stana iz bilo kojeg razloga licitacija stana se neće provesti, kao i u slučaju ukoliko se najmoprimac prijavi na natječaj za kupnju stana, ali ne pristupi licitaciji iz bilo kojeg razloga. Najmoprimac stana koji se prijavi na natječaj za kupnju stana može prije samog početka licitacije odustati od kupnje stana izričitom pisanom izjavom o odustajanju, u kojem slučaju se licitacija stana neće provesti. U navedenim slučajevima natječaj za predmetni stan će se poništiti.

Bitna novina u odnosu na postojeću Odluku je odredba kojom je propisano da će se kod prodaje stanova (osim kada se radi o stanovima koji koriste zaštićeni najmoprimci) provesti postupak usmenog javnog nadmetanja (licitacija), čime se nastoji osigurati najveća moguća transparentnost pri prodaji stanova. Prijava na natječaj obavezno sadrži samo podatak o stanu za čiju licitaciju se prijavljuje i dokaz o uplati jamčevine. Ostale dokumente moguće je predati na samoj licitaciji.

Licitacija se provodi odmah po isteku roka za podnošenje prijava, a provodi ju Povjerenstvo koje imenuje Gradonačelnik.

Povjerenstvo utvrđuje ispunjavaju li natjecatelji uvjete natječaja za pristup licitaciji te nakon što se zapisnički utvrdi koji natjecatelji ispunjavaju uvjete, predsjednik Povjerenstva započinje s licitacijom.

Povjerenstvo provodi licitaciju na način da natjecatelji usmeno jedan po jedan daju u zapisnik svoje ponude, time da početna isklična ponuda cijene, iskazane ukupno ili po 1 m2, ne može biti niža od one objavljene u natječaju, a isti natjecatelj ne može isticati ponudu dva puta u jednom krugu. U sljedećem krugu, početna isklična ponuda cijene je najviša ponuđena cijena iz prethodnog kruga.

Tema kojom se bavi nova Odluka o prodaji stanova u vlasništvu Grada Rijeke važna je za sve građane, a posebno za one koji koriste stanove u vlasništvu Grada Rijeke ili su zainteresirani za kupnju gradskih stanova.
Stoga se osim opće javnosti na ovo Savjetovanje pozivaju upravo građani koji predstavljaju navedenu skupinu javnosti.

Jeste li korisnik gradskog stana? Jeste li ikada imali želju ili namjeru kupiti taj stan?

Jeste li se raspitivali o uvjetima pod kojima biste to mogli učiniti? Smatrate li kvalitetnima uvjete propisane novom Odlukom o prodaji stanova u vlasništvu Grada Rijeke?

Biste li nešto od predloženog novom Odlukom drugačije uredili i propisali i kako?

Svoje prijedloge i sugestije možete uputiti koristeći online obrazac dostupan ovdje u savjetovanju ili pak obrasce na ovoj stranici desno, u PDF-u ili Wordu, koje ispunjene šaljete na adresu savjetovanje@rijeka.hr.
Jednako tako, svoje komentare možete upisati u polje za komentiranje u dnu ove stranice (komentari se moderiraju pa oni koji se ne tiču teme ili su uvredljivog sadržaja, neće biti objavljeni).
Po završetku Savjetovanja, svi pristigli prijedlozi bit će pregledani i razmotreni, sastavit će se Izvješće o prihvaćenim i neprihvaćenim prijedlozima kao i razlozima neprihvaćanja i to Izvješće bit će objavljeno na ovoj stranici.