Važeća Odluka o zakupu poslovnog prostora (Službene novine PGŽ broj 19/13 i Službene novine Grada Rijeke 14/14) na snazi je od 2014. god., od tada do danas u određenom su se smislu promijenile gospodarske prilike i uvjeti poslovanja, a mijenjali su se i zakonodavni okviri vezani uz ovo područje pa je stoga nužno da se određena pitanja iz zakupnog i podzakupnog odnosa reguliraju na novi način.

Grad Rijeka upravlja sa 1750 poslovnih prostora što ujedno znači i da Grad Rijeka ima jednak broj poslovnih partnera – zakupnika poslovnih prostora.

Odluka o zakupu poslovnog prostora u tom smislu definira i precizira odnos između Grada Rijeke i zakupnika, tj. predstavlja osnovu za sklapanje ugovora o zakupu.

Cilj donošenja nove Odluke je definiranje prava i obaveza Grada i zakupnika te napredak poduzetnika u gospodarskom smislu, odnosno napredak Grada u smislu ekonomičnog i učinkovitog upravljanja.

Donošenje nove Odluke o zakupu poslovnog prostora usklađeno je sa Zakonom o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (NN 125/11, 64/15), Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12,152/14, 81/15 – pročišćeni tekst), Zakonom o zdravstvenoj zaštiti (NN 150/08, 71/10, 139/10, 22/11, 84/11, 154/11, 12/12, 35/12, 70/12, 144/12, 82/13, 159/13, 22/14 , 154/14, 70/16, 131/17) i Zakonom o hrvatskim braniteljima iz Domovinskog rata i članovima njihovih obitelji (NN 121/17).

Zakup se zasniva temeljem provedenog javnog natječaja za davanje u zakup poslovnog prostora i tako je Odlukom i propisano.

Kako je Zakonom o zdravstvenoj zaštiti, člankom 40. regulirano  da se javna zdravstvena služba na primarnoj razini zdravstvene djelatnosti može obavljati na osnovi koncesije, s time je usklađen i prijedlog Odluke o zakupu.

Njime se utvrđuje da se na osnovi koncesije može obavljati i zdravstvena djelatnost dentalne zdravstvene zaštite, laboratorijske dijagnostike te patronažne zdravstvene zaštite.

Ujedno se predlaže i utvrđivanje jedinstvene cijene zakupnine za gospodarske subjekte koji će obavljati djelatnosti propisane navedenim Zakonom.

Drugim odredbama Glave II. predložene Odluke, vezane uz zasnivanje zakupa, utvrđuje se postupak obnove ugovora o zakupu za zakupnike kojima ističe rok zakupa naveden u ugovoru o zakupu poslovnog prostora. I predložene su odredbe kojima se utvrđuje tko može stupiti u prava i obveze zakupnika u slučaju odlaska u mirovinu i smrti.

Odredbe koje se odnose na zasnivanje i prestanak podzakupa poslovnog prostora sadržane su u Glavi III predložene Odluke.

Značajna novina leži u odredbi kojom se isključivo cjelokupni poslovni prostor može dati u podzakup. Iznimno se dio poslovnog prostora može dati u podzakup u slučaju kada se u poslovnom prostru postavljaju bankomati i automati za igre na sreću s time da je zakupnik u obvezi prihvatiti peterostruki iznos ugovorene zakupnine za dio poslovnog prostora koji se daje u podzakup.

Predlaže se odredba kojom se podzakup poslovnog prostora može odobriti jednokratno  za svo vrijeme trajanja ugovora o zakupu, po proteku godine dana od dana sklapanja ugovora o zakupu te prihvaćanjem povećanja zakupnine od 50% od ugovorene zakupnine.

Iznimno se ovo povećanje neće promjenjivati u slučaju kada se podzakup odobrava gospodarskom subjektu čiji je osnivač sam zakupnik.

Novina koja se predlaže jest i reguliranje statusa podzakupnika koji se nalazi u poslovnom prostoru zakupnika koji nije obnovio ugovor o zakupu, a sve u cilju kako bi se omogućilo obavljanje djelatnosti podzakupnika.

Predlaže se mogućnost da podzakupnik ostane u posjedu poslovnog prostora bez mogućnosti obavljanja djelatnosti za vrijeme trajanja postupka javnog natječaja za predmetni poslovni prostor, uz uvjet da ima status urednog podzakupnika i da potpiše i solemnizira izjavu kojom se obvezuje da će predati u posjed poslovni prostor slobodan od osoba i stvari ukoliko se u postupku javnog natječaja ne utvrdi kao najpovoljniji natjecatelj.

Odredbama vezanima uz sklapanje ugovora o zakupu utvrđuje se tko može sklopiti ugovor i na koji način te koje odredbe mora sadržavati ugovor o zakupu.

Novom odredbom u ovoj Glavi IV Odluke predlaže se da gospodarski subjekt koji je u postupku licitacije utvrđen najpovoljnijim natjecateljem, a nije sklopio ugovor o zakupu ili je isti sklopio i otkazao, ne može pristupiti javnom natječaju za taj poslovni prostor u roku od godine dana od dana licitacije odnosno raskida ugovora.

Ova odredba se uvodi kako bi se natjecateljima koji imaju stvarnu potrebu za poslovnim prostorom i koji su ozbiljni u namjeri da sa Gradom sklope ugovor o zakupu, omogućilo sklapanje ugovora, za dugoročno vremensko razdoblje, što će doprinositi jačanju gospodarske  situacije Grada.

U odredbama koje se odnose na dostavu sredstva osiguranja plaćanja, predlažu se značajne novine, kako bi se zakupnicima omogućilo lakše poslovanje u gospodarskom prometu, na način da zakupnik obavlja ugovorenu djelatnost, a Grad da ima stalni izvor prihoda te poslovne prostore u ugovorenoj funkciji.

Tim odredbama se predlaže povećanje iznosa za dostavu bankarske garancije ukoliko jednogodišnja zakupnina s uključenim PDV-om iznosi 20.000,00 € i više. (važećom Odlukom navedi iznos iznosio je 15.000,00 € i više).

Obveza plaćanja zakupnine, za koju je predviđena dostava bankarske garancije kao sredstvo osiguranja plaćanja, redovno se podmiruje, stoga je cenzus povećan sa 15.000,00 € na 20.000,00 € i više, kako bi se omogućilo zakupnicima koji dostavljaju istu da imaju manji trošak ishodovanja bankarske garancije te je procijenjeno da povećanje cenzusa neće utjecati na urednost naplate zakupnine.

Najznačajnija novina odnosi se na uvođenje instituta založnog prava kao sredstva osiguranja plaćanja. Odredba daje mogućnost da se zakupniku, na njegov zahtjev, kao sredstvo osiguranja plaćanja odobri zasnivanje založnog prava na nekretnini za korist Grada Rijeke, pod određenim uvjetima i uz dostavu odgovarajuće dokumentacije, koja je sadržana u prijedlogu Odluke o zakupu

Svrha ove odredbe je da se zakupnicima kao gospodarstvenicima omogući svrsishodnije raspolaganje financijskim sredstvima, a da pritom Grad kao zakupodavac zaštiti naplatu potraživanja s osnove zakupnog odnosa.

Predlaže se da odluku o odobrenju zasnivanja založnog prava donosi Gradonačelnik kao izvršno tijelo.

Također u Glavi V. regulira se dostava sredstva osiguranja plaćanja ukoliko se Grad iz njih u cijelosti ili djelomično naplatio te mogućnost otkaza ugovora o zakupu u slučaju da se ona ne dostave.

Ovakvom odredbom Grad želi na odgovarajući način zaštititi svoja potraživanja od neizvjesnosti naplate, te smanjiti broj neurednih zakupnika.

Odredbama u Glavi VI su regulirana pitanja osnovne zakupnine, visine zakupnine kao i zona u koje su smješteni poslovni prostori. 

Prijedlogom Odluke posebni naglasak se stavlja na djelatnosti koje se obavljaju u poslovnim prostorima. Intencija Grada jest osigurati maksimalnu transparentnost i dostupnost poslovnih prostora stoga se propisuje obveza Povjerenstva za poslovni prostor da Gradonačelniku predloži najmanje dvije djelatnosti koje se mogu obavljati u poslovnom prostoru. 

Nadalje, iz istih razloga, kao i iz razloga jednakoobraznog postupanja regulira se i pitanje promjene i/ili dopune djelatnosti koja se obavlja u poslovnom prostoru – prijedlogom  Odluke utvrđen je jedinstveni obračun povećanja zakupnine u navedenim slučajevima – a to je 50% od početne zakupnine. U važećoj Odluci pitanje povećanje zakupnine u slučaju promjene djelatnosti regulirano je na način da se iznos povećanja zakupnine promatra pojedinačno za svaki slučaj uz mogućnost da se zakupnina poveća za iznos do 100%. Navedena odredba dovodi zakupnike u neravnopravan položaj budući da im unaprijed nisu poznata pravila i odredbe promjene djelatnosti. Novom Odlukom držimo da je ovo pitanje normirano na svrsishodniji i ekonomičniji način.

Ovo područje opisano je u Glavi VII Odluke kojom se  propisuje način na koji je zakupnik dužan koristiti poslovni prostor koji mu je dodijeljen u zakup te se predlaže da se zakupniku zbog opravdanih razloga, može odobriti da ne obavlja djelatnost u razdoblju od 6 mjeseci.

U interesu je Grada izaći ususret zakupniku koji se našao u objektivno nepovoljnoj situaciji, a koju nije mogao predvidjeti, a sve kako bi zakupnici nakon prestanka opravdanih razloga, zbog kojih nisu mogli obavljati ugovorenu djelatnost, mogli nesmetano nastaviti obavljati ugovorenu djelatnost.

Obzirom da su zakupnici vršili radove kojima se mijenjala struktura, raspored, površina, namjena, unutarnji i/ili vanjski izgled poslovnog prostora, bez suglasnosti Grada, Gradu je navedeno uzrokovalo dodatni trošak prilikom upisa prava vlasništva u zemljišne knjige te se ugovornom kaznom namjerava uvesti kontrola nad izvođenjem građevinskih radova u poslovnim prostorima.

Ukoliko zakupnik podnese zahtjev za izvođenjem radova u poslovnom prostoru, Grad će zakupniku izdati suglasnost ukoliko se uz zahtjev priloži odgovarajuća dokumentacija iz koje je razvidno da će zakupnik izvoditi radove u skladu s uvjetima struke i pozitivnim propisima Republike Hrvatske te neće zadirati u nosive, konstruktivne i zajedničke dijelove zgrade.

Postupak, način i slučajevi prestanka zakupnog odnosa, regulirani su u Glavi VIII Odluke. U prijedlogu Odluke uvode se tri nova objektivna razloga temeljem kojih Grad može otkazati Ugovor o zakupu, a koji predstavljaju situacije koje Grad kao zakupodavac nije bio u mogućnosti predvidjeti, a bitne su za provođenje projekata Grada i sigurnost građana, kao primjerice:

• da se građevina u kojoj se nalazi poslovni prostor mora ukloniti radi raspolaganja istom od strane Grada,
• da su građevina u kojoj se nalazi poslovni prostor ili poslovni prostor opasni po život, zdravlje i imovinu,
• da se poslovni prostor nalazi u građevini ili na zemljištu koje se privodi namjeni.

Predlaže se odredba kojom je zakupnik u obvezi platiti račun za mjesec u kojem je ugovor raskinut.

Važećom Odlukom o zakupu postoji mogućnost sklapanja ugovora o obročnoj otplati duga, kojom se omogućava zakupniku da podmiri svoja dugovanja prema proračunu Grada s osnova zakupnine, kamata i/ili troškova korištenja poslovnog prostora.

Utvrđuje se posljedica ukoliko se zakupnik ne pridržava odredbi ugovora o obročnoj otplati – raskid ugovora o obročnoj otplati dugovanja, a sve dospjele tražbine zakupnik je dužan podmiriti u jednokratnom iznosu, te se aktiviraju dostavljena sredstva osiguranja plaćanja.

Predlaže se također i odredba kojom Grad omogućuje obročnu otplatu duga i dosadašnjem zakupniku poslovnog prostora koji ima nepodmireno dugovanje prema proračunu Grada.

Odredbama o obročnoj otplati duga koje se primjenjuju na zakupnika i na dosadašnjeg zakupnika nastoji se pomoći istima zbog njihovih poteškoća u plaćanju svojih obveza i otežanim uvjetima poslovanja, a sve u svrhu da se dugovanje riješi sporazumno, bez pokretanja sudskih postupaka koji su za obje strane dugotrajni i skupi.

Ovo Savjetovanje tiče se svih onih građana koji se bave gospodarskim i poduzetničkim djelatnostima te imaju ili namjeravaju imati u zakupu poslovni prostor u vlasništvu Grada Rijeke.

Proučite prijedlog ove Odluke, posebice novitete koji se njome predlažu.

Smatrate li te novitete korisnima?

Ukoliko ste zakupnik poslovnog prostora u vlasništvu Grada, kakvo je Vaše iskustvo, odnosno što biste Vi unijeli u prijedlog Odluke s ciljem da odnos između Grada i Vas kao zakupca bude kvalitetniji i bolje reguliran na obostrano zadovoljstvo?

Smatrate li određene dijelove prijedloga odluke suvišnima i zašto?

Biste li neke dijelove drugačije formulirali?

Hoće li Vam odredbe koje u cilju imaju olakšavanje poslovanja poduzetnika u zakupu pomoći u razvoju, odnosno obavljanju Vaše djelatnosti?

Svoje sugestije i prijedloge vezane uz poboljšanje teksta Odluke možete poslati ispunjavajući Obrazac dostupan ispod samog Savjetovanja ili ih možete upisati u polje za komentiranje u dnu stranice.

Ovo Savjetovanje ostaje otvoreno do 13. travnja 2018. i nakon tog datuma neće više biti moguće slati primjedbe i prijedloge, a izvješće o Savjetovanju objavit će se na ovom mjestu.