Pravilnik o utvrđivanju zakupnine i djelatnosti u poslovnom prostoru

Ured foto by Pexels

Ovo savjetovanje ostaje otvoreno do 9. ožujka 2021. godine. Tema kojom se bavi savjetovanje tiče se svih onih građana koji se bave gospodarskim i poduzetničkim djelatnostima te imaju ili namjeravaju imati u zakupu poslovni prostor u vlasništvu Grada Rijeke. Oni su ujedno i zainteresirana javnost koje se poziva na aktivno sudjelovanje u ovom Savjetovanju.

Svoje prijedloge vezane uz nacrt prijedloga Pravilnika o utvrđivanju zakupnine i djelatnosti u poslovnom prostoru možete poslati ispunjavajući Obrazac za savjetovanje dostupan u online formi. Komentare možete upisivati i u polje za komentiranje u dnu stranice savjetovanja. Po završetku savjetovanja, na ovom mjestu će se objaviti Izvješće o provedenom savjetovanju.

Uvod

Odjel gradske uprave za gospodarenje imovinom, Direkcija za upravljanje objektima poslovne i javne namjene upravlja sa 1612 poslovna prostora. Na dan 25.01.2021. godine, u zakupu se nalazi 1323 poslovnih prostora odnosno 82,07% svih prostora, a slobodno je 289 poslovnih prostora odnosno 17,93% svih prostora.

Promatrajući poslovne prostore koji se trenutno nalaze u zakupu i slobodne prostore koji se mogu dodijeliti u zakup proizlazi da Grad Rijeka na dan 25.01.2021. godine, raspolaže sa 1392 poslovnih prostora koji se mogu dodijeliti u zakup od čega se u zakupu nalazi 1323 poslovnih prostora odnosno 95,04%, a da je slobodno 69 poslovnih prostora odnosno 4,96 % prostora koji se mogu dodijeliti u zakup.

Gradskom vijeću Grada Rijeke predlaže se donošenje novog Pravilnika o utvrđivanju zakupnine i djelatnosti u poslovnom prostoru kako bi se osiguralo da normativni okvir upravljanja poslovnim prostorima pruži adekvatan odgovor na zahtjeve tržišta – potencijalnih zakupnika i istovremeno osigura stabilan i redovan prihod Proračuna Grada Rijeke s osnove zakupnine.

Pravni okvir

Poslovnim prostorima upravlja se temeljem:

  • Odluke o zakupu poslovnog prostora (“Službene novine Grada Rijeke“ broj 8/18 i 13/19)
  • Odluke o uvjetima i postupku javnog natječaja za davanje u zakup poslovnog prostora (“Službene novine Grada Rijeke“ broj 8/18 i 13/19)
  • Pravilnika o određivanju minimalnih tehničkih uvjeta uređenja slobodnih poslovnih prostora u vlasništvu Grada Rijeke (“Službene novine Grada Rijeke“ broj 13/19)
  • Pravilnika o utvrđivanju zakupnine i djelatnosti u poslovnom prostoru (“Službene novine Primorsko-goranske županije“ broj 23/13 i “Službene novine Grada Rijeke“ broj 2/15, 1/16 i 5/18).

Predlaže se donošenje novog Pravilnika o utvrđivanju zakupnine i djelatnosti u poslovnom prostoru, jer bi četvrta izmjena i dopuna sadašnjeg Pravilnika bila otežavajuća u primjeni potencijalnim zainteresiranim zakupnicima koji moraju imati dostupan pregledan i razumljiv akt temeljem kojeg se utvrđuju zakupnine i djelatnosti u poslovnim prostorima.

Postupci započeti do dana stupanja na snagu novog Pravilnika, dovršit će se prema odredbama dosadašnjeg pravilnika.

Obrazloženja pojedinih članaka Pravilnika

Nacrt prijedloga Pravilnika o utvrđivanju zakupnine i djelatnosti sadrži četiri glave, i to:

  • glava I. Opća odredba (članak 1.)
  • glava II. Utvrđivanje zakupnine (članci 2. do 7.)
  • glava III. Utvrđivanje djelatnosti (članci 8. do14.)
  • glava IV. Prijelazne i završne odredbe (članci 15. do 17.).

U Glavi I. – Opća odreba

Definirani su temeljni pojmovi o načinu utvrđivanja zakupnine za poslovni prostor u vlasništvu i suvlasništvu Grada Rijeke te način i postupak utvrđivanja djelatnosti koja se obavlja u poslovnom prostoru.

U Glavi II. – Utvrđivanje zakupnine

Definirana su pravila određivanja visine početne zakupnine na način da se ista određuje prema zoni u kojoj se prostor nalazi, korisnoj površini poslovnog prostora i djelatnosti koja se u poslovnom prostoru obavlja. Definiran je pojam korisne površine poslovnog prostora u suglasju s odredbom članka 2. Odluke o zakupu te su utvrđena pravila u svezi davanja u zakup poslovnih prostora bez provođenja javnog natječaja u slučajevima kada ugovor o zakupu poslovnog prostora sklapaju međusobno Grad i Republika Hrvatska, jedinice lokalne, odnosno područne (regionalne) samouprave te pravne osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu Republike Hrvatske odnosno pravne osobe u vlasništvu ili pretežitom vlasništvu Grada i područne (regionalne) samouprave.

Valja napomenuti da je člankom 4. važećeg Pravilnika utvrđeno da se prema korisnoj površini poslovnog prostora, zakupnina utvrđuje na način da se za poslovni prostor korisne površine do 100 m2, zakupnina obračunava u punom iznosu; za poslovni prostor korisne površine jednake ili veće od 100 m2, a manje od 200 m2, zakupnina za 100 m2 obračunava u punom iznosu, a za razliku korisne površine zakupnina se umanjuje za 25%; a za poslovni prostor korisne površine jednake ili veće od 200 m2, zakupnina se za prvih 100 m2 obračunava u punom iznosu, za drugih 100 m2 zakupnina se umanjuje za 25%, a za razliku korisne površine iznad 200 m2, zakupnina se umanjuje za 50%.

Sada se predlaže se da se prema korisnoj površni poslovnog prostora zakupnina obračunava na način da se za poslovni prostor korisne površine do 500 m2 ista obračuna u punom iznosu, a za poslovni prostor korisne površine veće od 500 m2 obračuna na način da se: zakupnina za 500 m2 obračuna u punom iznosu, a za razliku korisne površine iznad 500 m2 zakupnina se umanjuje za 25 %.

Slijedom navedenog, predlaže se da se prilikom izračuna početne cijene zakupnine primjenjuje isključivo ponder kojem je osnova veličina poslovnog prostora (površina). Ponderi koji su bili predviđeni člankom 7. važećeg  Pravilnika, a kojima su bila predviđena i umanjenja s osnove smještaja poslovnog prostora (galerija, podruma i suterena, otvorena površina) se ukidaju.

Predlaže se odredba kojom je predviđena mogućnost smanjenja početne cijene zakupnine poslovnog prostora, ukoliko se ne zaprimi niti jedna prijava na objavljenom natječaju za zakup poslovnog prostora u roku od jedne godine. Ukoliko prostor bude oglašen (unutar vremenskog roka od godine dana) na tri provedena javna natječaja za davanje u zakup poslovnog prostora,  iznos početne zakupnine može se smanjiti za 25 %, a ukoliko bude bezuspješno oglašen šest puta, iznos osnovne zakupnine može se smanjiti za 50 %.

Predloženo je da se davanje dijela prostora u podzakup za postavu bankomata ili automata za igre na sreću normira i u Pravilniku, a sukladno odredbi članka 10. Odluke o zakupu, na način da je u tom slučaju zakupnik u obvezi prihvatiti peterostruki iznos ugovorene zakupnine za dio poslovnog prostora koji se daje u podzakup.

  1. Dosadašnja početna cijena zakupnine za djelatnosti agencija za privremeno zapošljavanje učenika i studenata koja je svrstana u grupu VI i iznosi:
    • 3,00 €/m2 za 0. zonu,
    • 2,00 €/m2 za I. zonu,
    • 1,00 €/m2 za II. zonu i
    • 1,00 €/m2 za III. zonu

Navedena djelatnost nalazi se u području N – Administrativne i pomoćne uslužne djelatnosti.  Predlaže se da ista prijeđe u grupu V sa utvrđenim početnim cijenama zakupnine od:

    • 6,00 €/m2 za 0. zonu,
    • 4,00 €/m2 za I. zonu,
    • 2,00 €/m2 za II. zonu i
    • 1,00 €/m2 za III. zonu, budući da je navedena djelatnost radi dosadašnjih početnih cijena stavljena u povoljniji položaj od ostalih djelatnosti područja N,  pa se predlaže  njihovo izjednačavanje na naprijed navedeni način.
  1. Skladišni prostori u kojima se ne obavlja djelatnost. Navedena djelatnost nije utvrđena Nacionalnom klasifikacijom djelatnosti i svrstana je u grupu VII dosadašnjeg cjenika. Budući da se poslovni prostori dodjeljuju u zakup isključivo trgovačkim društvima i obrtima na temelju njihove registrirane djelatnosti te da je zakupnik koji prostor uzme u zakup u prostoru dužan obavljati djelatnost (ne obavljanje djelatnosti je temelj za raskid ugovora), navedena grupa nije potrebna. Odnosno, ukoliko je trgovačko društvo ili obrt registrirano za djelatnost skladištenja, cijena zakupnine utvrđena je u grupi IV cjenika, područje djelatnosti H (šifra djelatnosti po NKD: 52 – skladištenje i prateće djelatnosti u prijevozu). Ukoliko trgovačko društvo ili obrt nisu registrirani za djelatnosti skladištenja nego npr. za trgovinu, a potreban im je prostor u kojem će čuvati robu namijenjenu trgovini, onda se za prostor utvrđuje djelatnost trgovine sa aktivnosti pomoćnih prostorija, a za koju su djelatnost cijene zakupnine utvrđene grupom II i VI, područje G (navesti početne cijene po zonama).
  2. Djelatnosti garaža (za smještaj vozila sa osobne potrebe). Dosadašnja početna cijena zakupnine koja je svrstana u grupu IX iznosi:
    • 1,60 €/m2 za 0. zonu
    • 1,60 €/m2 za I. zonu,
    • 1,60 €/m2 za II. zonu i
    • 1,60 €/m2 za III. zonu.

Budući da je dosadašnja cijena u usporedbi sa cijenama parkiranja na području grada preniska predlaže se povećanje cijena zakupnine na način da ista iznosi:

    • 5,00 €/m2 za 0. zonu,
    • 4,00 €/m2 za I. zonu,
    • 3,00 €/m2 za II. zonu i
    • 2,00 €/m2 za III. zonu.

Početne cijene za ostale djelatnosti ostaju nepromijenjene.

Pravilnikom su poslovni prostori razvrstani u četiri zone ovisno o kojima su utvrđene cijene zakupnine po pojedinim vrstama djelatnostima. Također, važećim Pravilnikom su  utvrđene i „mikrolokacije“, a razlog njihovog uvođenja bio je što se očekivalo da će pojedini dijelovi grada  iz III. zone postati male poslovne lokacije interesantnije za zakup poslovnih prostora, no tako zamišljen način određivanja zona i interes nisu opravdali navedeno. Radi se o  slijedećim mikrolokacijama:  Kantrida, Srdoči, Zamet, Kozala, Trsat i  Vežica. Stoga, predlaže se ukidanje „mikrolokacija“ i njihov prelazak u III. zonu gdje inače i pripadaju svojim smještajem te primjena početne cijene zakupnine za prostore u III. zoni na poslovne prostore koji se nalaze na dosadašnjim  „mikrolokacijama“ .

U Glavi III. – Utvrđivanje djelatnosti

Definirane  su odredbe na način da djelatnost koja se obavlja u prostoru koji se daje u zakup utvrđuje Gradonačelnik na prijedlog Povjerenstva za poslovni prostor, a promjenu i/ili dopunu djelatnosti koja se obavlja u poslovnom prostoru koji je dan u zakup utvrđuje Gradonačelnik na zahtjev zakupnika, uz prethodno pribavljeno mišljenje Povjerenstva.  Također je propisano da se djelatnost koja se obavlja u poslovnom prostoru utvrđuje u pravilu, sukladno nomenklaturi iz nacionalne klasifikacije djelatnosti. Za određivanje zakupnine utvrđeno je devet grupa djelatnosti. Utvrđeno je nadalje da prilikom predlaganja djelatnosti koja se obavlja u poslovnom prostoru odnosno prilikom davanja prethodnog mišljenja o zahtjevu zakupnika za promjenu i/ili dopunu djelatnosti koja se obavlja u poslovnom prostoru Povjerenstvo vodi računa o uvjetima propisanim prostorno-planskom dokumentacijom, posebnim uvjetima koje prostor mora ispunjavati za obavljanje određenih djelatnosti, razvojnim planovima Grada, iskazanom interesu potencijalnih zakupnika, potrebama građana za određenim djelatnostima na određenom području, djelatnostima koje obavljaju drugi gospodarski subjekti u neposrednoj blizini i slično.

Sukladno odredbi članka 30. stavka 5. Odluke o zakupu predlaže se uvođenje nove odredbe kojom Povjerenstvo za poslovni prostor predlaže najmanje dvije djelatnosti kada je isti predmet javnog natječaja, a iznimno od navedene odredbe Gradonačelnik može utvrditi jednu djelatnost koja se obavlja u poslovnom prostoru koji je predmet  javnog natječaja.

Predlaže se i da se u poslovnom prostoru u kojem se obavljaju dvije ili više djelatnosti cijena zakupnine za cjelokupni poslovni prostor utvrdi prema djelatnosti s određenom najvišom cijenom zakupnine.

Popis ulica po zonama

Također sastavni dio predmetnog Pravilnika je privitak 2. – popis ulica po zonama, u kojem se predlaže da u ulici Kružna brojevi 10 i 12 pređu iz zone I. u 0. zonu.

Naime, prilikom izrade kartografskog prikaza ulica i zona utvrđeno je da adrese Sokol kula i Trg 128. Brigade Hrvatske vojske pripadaju 0. zoni, pa je stoga svrsishodno i razumljivo te sukladno pravilima jednakog postupanja prilikom određivanja cijena zakupnine i ulicu Kružna za nekretnine na  kbr. 10 i 12 uvrstiti u 0. zonu.

Navedenom promjenom želi se prostore na adresi Kružna kbr. 10 i 12 staviti u jednaki položaj sa prostorima koji se nalaze na lokacijama Sokol kula i Trg 128. brigade hrvatske vojske.

Sukladno navedenom za poslovne prostore na adresi Kružna 10 i 12, primjenjivat će se početne cijene zakupnine utvrđene za prostore u 0. zoni.

Vaš doprinos

Ovo Savjetovanje tiče se svih onih građana koji se bave gospodarskim i poduzetničkim djelatnostima te imaju ili namjeravaju imati u zakupu poslovni prostor u vlasništvu Grada Rijeke.

Proučite prijedlog ovog Pravilnika, posebice novitete koji se njome predlažu.

Smatrate li te novitete korisnima?

Ukoliko ste zakupnik poslovnog prostora u vlasništvu Grada, kakvo je Vaše iskustvo, odnosno što biste Vi unijeli u prijedlog Pravilnika s ciljem da odnos između Grada i Vas kao zakupca bude kvalitetniji i bolje reguliran na obostrano zadovoljstvo?

Smatrate li određene dijelove prijedloga Pravilnika suvišnima i zašto?

Biste li neke dijelove drugačije formulirali?

Hoće li Vam odredbe koje u cilju imaju olakšavanje poslovanja poduzetnika u zakupu pomoći u razvoju, odnosno obavljanju Vaše djelatnosti?

Svoje sugestije i prijedloge vezane uz poboljšanje teksta Pravilnika možete poslati ispunjavajući Obrazac dostupan ispod samog Savjetovanja ili ih možete upisati u polje za komentiranje u dnu stranice.

Ovo Savjetovanje ostaje otvoreno do 8. ožujka 2021. i nakon tog datuma neće više biti moguće slati primjedbe i prijedloge, a izvješće o Savjetovanju objavit će se na ovom mjestu.

Obrazac za sudjelovanje u savjetovanju s javnošću

Savjetovanje o: Nacrtu prijedloga Pravilnika o utvrđivanju zakupnine i djelatnosti u poslovnom prostoru
Naziv akta/dokumenta: Pravilnik o utvrđivanju zakupnine i djelatnosti u poslovnom prostoru
Nositelj izrade akta/dokumenta: Odjel gradske uprave za gospodarenje imovinom
Početak savjetovanja: 8. veljače 2021.
Završetak savjetovanja: 9. ožujka 2021.

    Kategorija korisnika koje podnositelj predstavlja (građani, udruge, poduzetnici, itd.):

    Jeste li suglasni da vaši podaci kao podnositelja prijedloga budu objavljeni javno u izvješću (odgovorite sa da ili ne):

    DaNe

    Datum dostavljanja prijedloga i mišljenja:


    Tema kojom se bavi savjetovanje tiče se svih onih građana koji se bave gospodarskim i poduzetničkim djelatnostima te imaju ili namjeravaju imati u zakupu poslovni prostor u vlasništvu Grada Rijeke.
    Ovo savjetovanje ostaje otvoreno do 9. ožujka 2021. godine.

    Odgovori

    Vaša adresa e-pošte neće biti objavljena. Obavezna polja su označena sa *

    Ova web-stranica koristi Akismet za zaštitu protiv spama. Saznajte kako se obrađuju podaci komentara.